به گزارش سراج24، در این مدت ۱۰۵ هزار واحد مسکونی در تهران به فروش رفت و بازگشت خریداران مسکن به بازار فقط در دو ماه – اردیبهشت و شهریور - اتفاق افتاد؛ طوری‌که در سایر ماه‌ها، تغییرات ماهانه معاملات خرید کاهشی بود. درباره چشم‌انداز معاملات مسکن در نیمه دوم سال دو دیدگاه مطرح است.
تداوم کاهش قیمت مسکن در ششمین ماه از سال۹۳، بازار معاملات آپارتمان را دستخوش تغییر کرده و باعث بازگشت متقاضیان به بنگاه‌های املاک شده است. بررسی آمار‌های رسمی مربوط به دو شاخص کلیدی در بازار مسکن نشان می‌دهد: در نیمه اول امسال «شیب منفی قیمت مسکن» واکنش مثبت معاملات را به همراه داشته طوری که با کاهش ۷/۰ درصدی میانگین قیمت واحد مسکونی در تهران در نیمسال۹۳، «حجم خرید آپارتمان» در این کلان‌شهر طی همین مدت ۸۸درصد نسبت به نیمسال۹۲ افزایش پیدا کرده است.
در شش ماه اول سال۹۳ میانگین قیمت مسکن در تهران با ۷/۰درصد کاهش نسبت به ابتدای سال، به مترمربعی ۴ میلیون و ۱۷۴هزار تومان رسید. تحت‌تاثیر افت قیمت‌ها، ۱۰۵ هزار واحد مسکونی در تهران در این شش ماه خرید و فروش شد که این میزان معاملات، تعداد مبایعه‌نامه‌های تنظیم شده در بنگاه‌های مسکن را نسبت به مدت مشابه سال۹۲ معادل ۸۸درصد افزایش داد. معاملات خرید مسکن در پایان نیمه اول امسال همچنین ۹۸درصد نسبت به ابتدای سال رشد داشته است. این میزان رشد معاملاتی در بازار ملک از یک سو نشان از رونق دارد و از سوی دیگر به دلیل «ناپایداری حاکم بر خیز معاملات نیمه اول» و همچنین «شرایطی که درباره نیمه دوم سال قابل طرح است»، ممکن است به ادامه وضع موجود منجر نشود.
ریشه‌یابی رشد ناپایدار معاملات
رشد نزدیک به دو برابری در معاملات خرید مسکن طی نیمه اول امسال در شرایطی اتفاق افتاده که تغییرات ماهانه معاملات در همین مدت به جز اردیبهشت و شهریور، حالت کاهشی داشته است. در اردیبهشت ماه امسال به دلیل شوک روانی ناشی از در پیش بودن فاز دوم هدفمندی و در نتیجه ترس از افزایش قیمت‌ها، تقاضا برای خرید مسکن ۲۳۶درصد نسبت به فروردین افزایش پیدا کرد. این جهش معاملاتی در همان زمان گروهی از کارشناسان را به اشتباه انداخت و باعث شد این گروه از پایان رکود مسکن خبر بدهد. اما برخلاف این پیش‌بینی، خرید مسکن در سه ماه بعد، مرتب کاهش یافت.
در حال حاضر، آمار مبایعه‌نامه‌های تنظیم شده در بنگاه‌های املاک تهران حکایت از افزایش ۱۷درصدی حجم خرید واحدمسکونی در شهریور۹۳ بعد از سه ماه کاهش ماهانه معاملات دارد. در حقیقت مثبت شدن نرخ رشد ماهانه در معاملات خرید مسکن شهریور به همراه رشد ۳ رقمی معاملات اردیبهشت باعث شده معدل حجم خرید و فروش آپارتمان در نیمه‌اول سال۹۳ نزدیک به دو برابر افزایش پیدا کند. در حال حاضر بازار معاملات مسکن بعد از یکسال روند نزولی و خروج تقاضا، به وضعیت مثبت رسیده است.
این در حالی است که منحنی رشد قیمت همچنان در سطح زیرصفر قرار دارد. در یکسال۹۲ حجم خرید مسکن در تهران ۴۴درصد نسبت به یکسال۹۱ کاهش یافت اما در نیمسال۹۳، خرید و فروش با رشد ۸۸درصدی روبه‌رو شده است. هر چند تغییر جهت کنونی بازار معاملات ممکن است دوباره فرضیه «پایان رکود» را تقویت کند اما به دو دلیل فرضیه دیگری نیز قابل انتظار است. دلیل اول، چشم‌انداز کاهشی قیمت مسکن در ماه‌های آینده و همچنین تکمیل‌نشدن طول دوره زمانی رکود است. پیش‌بینی‌ها در این باره حاکی است: شیبی که حداقل طی ۶ ماه اخیر در منحنی قیمت به وجود آمد تا اواخر امسال ادامه پیدا می‌کند. به خصوص اینکه کاهش تورم در ماه‌های آینده بر منحنی قیمت مسکن اثر کاهنده خواهد داشت.
بنابراین چنانچه متقاضیان مسکن در یک ماه اخیر با تصور کف‌نشینی قیمت‌ها، تصمیم داشتند خرید را از سر بگیرند، در صورت مشاهده رکورد جدید در افت قیمت، ممکن است سرعت معاملات را کاهش دهند. دلیل دوم درباره رونق محسوب نشدن کارنامه اخیر معاملات مسکن، «لحظه‌ای بودن رشد معاملات در نیمه اول امسال» است. در ۶ ماه اخیر، خرید و فروش آپارتمان به صورت نقطه‌ای افزایش پیدا کرد و در قالب یک روند حتی به صورت دو ماه متوالی هم نبود.
از طرفی، رشد معاملات در شهریور نیز تاحدودی طبیعی می‌تواند باشد چراکه همزمانی ماه رمضان با مرداد از یکسو و تشدید معاملات در ماه پایانی تابستان از سوی دیگر، باعث این افزایش شد. هم‌اکنون کارشناسان اقتصاد مسکن، با استناد به دلایل گفته شده و همچنین مشاهده ناپایداری در دو موج افزایشی کوتاه‌مدت در حجم معاملات خرید مسکن– یکی در اردیبهشت و دیگری در شهریور- معتقدند: بازار مسکن در نیمه دوم سال باقیمانده مسیر رکود را طی خواهد کرد و حجم معاملات ماهانه، با شیب ملایمی روبه‌رو خواهد شد.
این پیش‌بینی با تکیه بر انتظاری که متقاضیان مسکن بابت افزایش سقف تسهیلات خرید دارند، مطرح است؛ چرا که برنامه وزارت راه‌وشهرسازی برای پرداخت ۸۰ میلیون تومان وام خرید در صورتی که همین روزها در بانک‌مرکزی تصویب شود، اولین سری پرداخت آن به اواسط سال۹۴ موکول می‌شود بنابراین تا آن زمان، انتظار نمی‌رود تحرک خاصی در تقاضا ایجاد شود.
کارنامه کل معاملات ملک در تهران
براساس اطلاعات دریافتی از سامانه رهگیری معاملات مسکن، کل معاملات شامل خرید و اجاره و پیشخرید آپارتمان در شهر تهران طی نیمه اول امسال ۵۴درصد نسبت به نیمه اول سال گذشته افزایش داشته است. در این مدت، معاملات اجاره و پیشخرید آنچنان افزایش پیدا نکرده و آنچه باعث این رشد شده، اثر معاملات خرید بوده است. در نیمه اول امسال، در مجموع ۲۲۰ هزار فقره انواع معاملات خرید و اجاره و پیشخرید در بنگاه‌های املاک شهر تهران تنظیم شد. رشد ۵۴درصدی در کل معاملات مسکن طی نیمه اول۹۳ بعد از کاهش ۲۳درصد در یکسال۹۲ اتفاق افتاده است. بررسی روند افت و خیز ماهانه کل معاملات نیز نشان می‌دهد: این شاخص در ماه‌های نیمه اول از رفتار معاملات خرید تبعیت کرده است طوری که کل معاملات به جز در اردیبهشت و شهریور که رشد مثبت داشت، در مابقی ماه‌ها نزولی بوده است.
منبع:دنیای اقتصاد
