به گزارش سراج24؛ مسکن به کالایی دست‌نیافتنی تبدیل شده و جوانان آن را در رویاهای خود جستجو می‌کنند، این در حالی است که چهار دهه پیش، خرید مسکن امری دست‌یافتنی بود و جوانان چهل سال پیش در کمتر از ۵ سال فعالیت و پس انداز صاحب‌خانه می‌شدند.
برای آگاهی دلیل تغییر دست فرمان حوزه مسکن در ایران و پاسخ به این پرسش که چه شدن که اینگونه شد؟ به سراغ حامد حقیقت پناه کارشناس ارشد حوزه مسکن را رفتیم تا پیرامون این مسئله به وی به گفت‌وگو بپردازیم.
مشروح این گفت‌وگو به شرح ذیل است:
عبدالعلی‌زاده معمار وضعیت سیاه بازار مسکن ایران
فارس: روند بازار مسکن در ۴ دهه اخیر فشار را بر مردم زیاد کرده است، به عنوان سوال اول آیا شاهدی برای این روند وجود دارد یا صرفا یک احساس است که وضع بدتر شده است؟
حقیقت پناه: یکی از مهمترین شاخص‌هایی که حال و روز مسکن کشور را به طور حقیقی ترسیم می‌کند، سهم تقاضای سرمایه‌ای از کل تقاضا در بازار واحدهای مسکونی است. این شاخص بیان می‌کند به طور متوسط از هر ۱۰۰ نفری که اقدام به خرید واحد مسکونی می‌کنند، چه تعداد این خانه را در قالب تقاضای مصرفی به عنوان سرپناه استفاده می‌کنند و چه تعداد در قالب تقاضای سرمایه‌ای واحد مسکونی را برای کسب سود خریداری می‌کنند. بر این اساس با وجود اینکه در سال ۱۳۷۵ در مقایسه با سال ۱۳۶۵ از هر ۱۰ تقاضای بازار مسکن ۶ تقاضا مصرفی و ۴ تقاضا مرتبط با تقاضای سرمایه‌ای بود، این آمار در حال حاضر با تغییر شگرف مواجه شده و از هر ۱۰ تقاضا تنها ۳ مورد متعلق به تقاضای مصرفی و ۷ تقاضا مرتبط با تقاضای سرمایه‌ای به حساب می‌آید.
فارس: تاخت و تاز سوداگران در بازار مسکن ضربه مهلکی به خانوارها برای تامین مهمترین نیاز خود وارد کرده است. در همین راستا به نظر شما مهمترین ریشه این مسئله چیست؟
حقیقت پناه: در همین راستا ۲۰ سال پیش زمانی که دولت اصلاحات در حال برنامه‌ریزی کلان برای اقتصاد کشور بود، با تاکید بر سیاستی که بعدها با عنوان «مسکن، ضربه‌گیر اقتصاد» مشهور شد، در دستور کار قرار گرفت. سیاست مسکن ضربه‌گیر اقتصاد در شرایطی مطرح شد که دولت قصد داشت، نقدینگی وارد شده با بازارهای سرمایه‌ای کشور نظیر ارز، سکه و طلا را مدیریت کند. در شرایطی که این نقدینگی با ورود به بخش تولید می‌توانست زمینه جهش کشور را فراهم کند دولت خاتمی در قالب سیاستی تعجب برانگیز مسکن را به عنوان محلی به منظور دپوی نقدینگی معرفی کرد.
در حقیقت این سیاست روی کاغذ برای جلوگیری از ورود نقدینگی به سایر بازارهای سرمایه‌ای نظیر، ارز، سکه و طلا طراحی شده بود، غافل از اینکه باز گذاشتن دست سوداگران برای جولان در بازار مسکن به عنوان اساسی‌ترین کالای مورد نیاز مردم می‌تواند خسارات جبران ناپذیری را به معیشت مردم به خصوص طبقات متوسط و محروم به همراه داشته باشد.
فارس: نمود اجرایی این سیاست کجا اعمال می‌شد؟
حقیقت پناه: نمود اجرایی سیاست مسکن ضربه‌گیر اقتصاد به این معنا بود که هیچ مانعی مقابل کسب سود حداکثری در این بازار وجود نداشته باشد، به این ترتیب، همه افراد حقیقی و حقوقی که قصد افزایش سرمایه از مسیر بخش غیر مولد اقتصاد را در سر دارند، این بازار را به منطقه امن خود تبدیل کرده و با احتکار، سوداگری و سفته بازی نسبت به افزایش قیمت مسکن بپردازند. بر این مبنا مرداد ماه سال ۱۳۸۳ علی عبدالعلی‌زاده، وزیر مسکن و شهرسازی دولت خاتمی در بیان رویکرد این دولت در حوزه بازار مسکن و تبیین سیاست مسکن ضربه‌گیر اقتصاد گفت که مسکن امروز از یک مساله شخصی و شهروندی خارج شده و علاوه بر نقش آفرینی در سرمایه گذاری می‌تواند با جذب نقدینگی و مهار آن نقش ضربه‌گیر را در اقتصاد ایران ایفا کند.
فارس: یعنی به نظر شما این سیاست شروع روزگار سیاه مسکن به حساب می‌آید؟
حقیقت پناه: بله قطعا، یکی از مهمترین تغییر دستفرمانهای حوزه مسکن ایران همین کار بود که به همت اقای عبدالعلی‌زاده انجام شده و فشار معیشتی روی مردم را چندین برابر کرد. این سیاست شکل گرفته در بازار مسکن یکی از موتورهای محرکی بود که کفه تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن را سنگین کرد و طی یک دگردیسی منفی، این بازار مشابه بازار ارز، طلا و سکه به یک بازار سرمایه‌ای صرف بدل گشت. فارغ از اینکه کالای دست به دست شده در حوزه مذکور اساسی‌ترین نیاز هر خانوار است و هیچ جایگزینی برای آن پیدا نمی‌شود.
آثار عمیق این سیاست به حدی بود که رهبر انقلاب در دیدار با اعضای هیئت دولت که ۵ شهریورماه سال ۱۳۸۰ برگزار شد، ضمن تاکید بر مسئله عدالت پروری و مسکن را از اساسی‌ترین دلایل محرومیت در کشور برشمرد و بیان کرد: « اهتمام اصلی دولت در همه سیاست‌های اجرایی و بخشی، باید رفع محرومیت به نفع ایجاد عدالت باشد. این باید اوّلین چیزی باشد که مورد نظر قرار میگیرد. با این کار، چقدر ما رفع محرومیت میکنیم و چقدر کشور را به عدالت نزدیک میکنیم. البته اینکه چه چیزهایی در رفع محرومیت بیشتر مؤثّرند، شما آنها را خیلی خوب میدانید. اشتغال، مسکن، درمان، بیمه و موارد گوناگون دیگر.»
مسکن در دولت خاتمی ۵ برابر تورم عمومی رشد کرد
فارس: آیا سیاست مسکن ضربه‌گیر اقتصاد نتایج و پیامدهای دیگری هم داشت؟
حقیقت پناه: سیاست مسکن ضربه‌گیر اقتصاد در کوتاه مدت زمینه ثبت رکوردهای منفی در دولت اصلاحات را نیز پدید آورد. بر این اساس در دوره دوم دولت اصلاحات مجموع افزایش قیمت مسکن به ۱۱۶ درصد رسید در حالیکه نرخ تورم عمومی در این سال‌ها ۲۰.۵۶ درصد گزارش شده بود.
یکی از این سیاستمداران که نقش پررنگی در نابه‌سامانی امروز بازار مسکن دارد، عباس آخوندی است. وزیری که در ۲ مقطع بر کرسی بالاترین مقام اجرایی حوزه مسکن کشور تکیه زد و در هر ۲ مرتبه با اتحاذ سیاست‌هایی زمینه ناتوانی مردم در تامین مسکن را مهیا کرد.
فارس: اگر از این سیاست گذر کنیم، آیا بسته‌های دیگر سیاستی هم وجود دارد که زمینه وضعیت اسف‌بار امروز بازار مسکن را تشریح کند؟
حقیقت پناه: در دولت رفسنجانی، علاوه بر تعطیل کردن عرضه زمین‌های شهری به مردم برای ساخت مسکن، از یک برنامه موهومی به نام «مسکن پاک» (پس‌انداز، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی) رونمایی شد اما مشابه سایر برنامه‌های دیگر این برنامه نیز در حد حرف روی کاغذ باقی ماند. از سوی دیگر طرح این برنامه در کنار اجرا نکردن هیچ طرحی برای افزایش عرضه مسکن نیز تبعات منفی بسیاری برای بازار مسکن به همراه داشت و افزایش قیمت ۳.۵ برابری هر متر مربع واحد مسکونی را رقم زد. در اولین سال فعالیت دولت سازندگی متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در تهران ۵۱ هزار و ۶۰۰ تومان بود، این در حالی است که در سال ۷۵ متوسط قیمت مسکن به ۱۶۰ هزار تومان رسید و در مجموع، طی چهار سال، قیمت هر متر مربع مسکن بیش از ۲۴۶ درصد رشد کرد.
ضعیف‌ترین وزیر مسکن بعد از انقلاب کیست؟
فارس: در آن برهه زمانی آقای آخوندی وزارت راه و شهرسازی را راهبری می‌کرد، نقش ایشان در این افزایش قیمت چه بود؟
حقیقت پناه: عملکرد عباس آخوندی در دوران وزارت مسکن و شهرسازی دولت رفسنجانی به حدی ضعیف بود که بخش از بدنه کارشناسی کشور آن را ضعیف‌ترین وزارت مسکن بعد از انقلاب تلقی می‌کردند. البته عباس آخوندی مطابق معمول مسئولیت عملکرد خود را به عهده نمی‌گیرد و در مصاحبه‌ای از بی‌اختیاری خود در دولت سازندگی سخن می‌گوید. جایی دیدم که آخوندی ضمن اشاره به اینکه دو دولت سازندگی با کرباسچی که آن سال‌ها شهردار تهران بود، مشکل جدی داشته است، او در یک مستند گفت که به حضور آقای هاشمی رسیدم و از ناهماهنگی بین شهرداری تهران و وزارت مسکن گله کرده و خواستار قبول استعفا شدم اما آیت‌الله رفسنجانی گفت به کارت ادامه بده و اگر توانستی جلوی اقدامات شهرداری را بگیر.
هرچند که عملکرد آخوندی در دولت سازندگی ضعیف تلقی می‌شود اما بررسی عملکرد آخوندی در دولت روحانی بیانگر آن است که وی در دوره دوم رسیدن به ساختمان وزارت راه و شهرسازی با عملکرد ضعیف دوره اول خود رقابت کرد و مرزهای ناکارآمدی را جابه‌جا کرد.
فارس: در دوره دوم حضور آخوندی در وزارت راه یعنی در دولت روحانی چه اقداماتی توسط وی انجام شد؟
حقیقت پناه: این سوال را باید اینگونه پرسید که ایشان چه کار نکرد! یکی از بحث‌برانگیز‌ترین اقدامات آخوندی در بازار مسکن، نحوه مواجه وی با مسئله جولان سوداگران در این بازار بود، ابتدای بحث گفتیم که در سال های اخیر، سهم تقاضاهای سرمایه‌ای و سوداگرانه در بازار مسکن به بیش از ۷۰ درصد رسیده است. این یعنی از هر ۱۰ نفری که اقدام به خرید مسکن می‌کنند، ۷ نفر دلال و سوداگر هستند و برای افزایش سرمایه خود به بازار مسکن رجوع کردند. در چنین شرایطی دولت‌های مدرن در جهان به دلیل ویژگی‌های خاص کالای مسکن و بازار آن، قاعده‌گذاری هدفمندی را پایه‌گذاری می‌کنند تا دست دلال‌ها از این بازار کوتاه شود و اساسی‌ترین کالای مورد نیاز مردم به دست متقاضیان واجد شرایط برسد.
اولین گام قاعده‌گذاری هدفمند در بازار مسکن، راه اندازی سامانه‌های اطلاعاتی زمین و مسکن که مالکیت و معاملات و قیمت مسکن را ثبت نماید و همچنین مالیات های تنظیمی در عمده کشورهای دنیا، سابقه اجرای چندین و چند ساله دارد.
با این که دست‌یابی به سامانه‌های اطلاعاتی و مهیا کردن شرایط اخذ مالیات‌های تنظیمی جزو بدیهیات ساماندهی بازار مسکن به حساب می‌آید اما عباس آخوندی در این سال‌ها یکی از جدی ترین مخالفان اجرای مالیات‌های تنظیمی در بازار مسکن بود و همین امر منجر به افزایش سهم تقاضاهای سرمایه‌ای و جولان سوداگران در بازار مسکن شد.
جولان سوداگران زیر سایه حضور آقای وزیر
فارس: عملکرد آقای آخوندی در حوزه مالیات‌های مسکنی چه بود؟
حقیقت پناه: بر خلاف طرح‌های ساخت مسکن آخوندی که هیچگاه به مرحله عمل نمی‌رسند، مخالفت وی با مالیات‌های تنظیمی در مرحله اظهار نظر باقی نماند و قالب اقداماتی عملیاتی شد. در اولین گام، آخوندی تکمیل نکردن سامانه ملی املاک و اسکان کشور را هدف قرار داد. در حالیکه مجلس شورای اسلامی در تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات های مستقیم وزارت راه و شهرسازی را موظف کرده بود تا پایان بهمن ماه ۹۴، سامانه ملی املاک و اسکان کشور را ایجاد کند اما وزارتخانه تحت امر آخوندی از راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور سر باز زد و هر چند ماه یکبار این وظیفه به یکی از سازمان‌ها و زیر مجموعه‌های وزارتخانه محول و بعد از مدتی نیز پیشرفتی حاصل نمی‌شد.
البته این تنها ماموریت آخوندی در مواجه با تشکیل سامانه ملی املاک و اسکان نبود و وی در رسانه نیز به فرافکنی می‌پرداخت و بر خلاف متن قانون، سازمان امور مالیاتی را مسئول تکمیل این سامانه عنوان می‌کرد.
در نهایت پس از گذشت ۳۰ ماه از مهلت قانونی وزارت راه و شهرسازی تحت امر عباس آخوندی، برای تکمیل این سامانه مهم و ضروری، اوایل مرداد ۹۷، آخوندی پیشنهاد حذف فوری قانون ایجاد این سامانه را داد. البته این پیشنهاد وزیر مستعفی راه و شهرسازی آنقدر غیر کارشناسی بود که در هیئت دولت روحانی نیز بررسی نشد.
فارس: اجرا نشدن مالیات‌های تنظیمی چه پیامدی برای اقتصاد ایران داشت؟
حقیقت پناه: اجرایی نشدن این سیاست در کشور سبب شده است تعداد واحدهای مسکونی خالی کشور در سال‌های ۹۰ تا ۹۵ با افزایش نگران کننده ۱ میلیون واحدی به ۲.۶ میلیون واحد برسد. در همین ارتباط، طرح مالیات بر خانه‌های خالی به عنوان بخشی از لایحه اصلاح قانون مالیات های مستقیم در سال ۱۳۹۴، به تصویب مجلس رسید.
با وجود این الزامات قانونی که به معنای الزام دولت به اجرایی کردن مالیات بر خانه های خالی از سال ۱۳۹۵ بود، اتفاق قابل توجهی برای اجرای این سیاست رخ نداد زیرا آخوندی علاقه ای به اجرای آن نداشت و با دستاویز قرار دادن بهانه های غیرکارشناسی از اجرای آن سر باز می زد. به عنوان مثال، آخوندی در مصاحبه ای، دریافت مالیات بر خانه های خالی را طرحی زمان‌بر دانست و یا در مصاحبه دیگری، این مالیات را بی ارزش خواند.
