به گزارش سراج24؛ در این همایش که با حضور جمع کثیری از فعالان حوزه های اقتصادی، مسکن و سرمایه گذاران این عرصه برگزار شد، صادق عابدزاده مدرس حوزه مسکن و مدیرکل انجمن فیابسی خراسان رضوی با تشریح مبانی و استراتژی های بازار مسکن و پیش بینی آینده این بازار، گفت: بازار مسکن در کشورما بازار متفاوت است که تحت تأثیر مؤلفه ها و فاکتورهای مختلف، نوسانات پر فراز و نشیبی را طی می کند.
عوامل بحران ساز در بازارمسکن
وی ، سرمایه گذاری مبتنی برملک را با محوریت استراتژی بازارمسکن، مسکن و اقتصاد کلان، مسکن و آمار، شاخص های تحلیل و توصیه ها تعریف کرده و ادامه داد: در حوزه مسکن، منطقه شناسیشناخت شاخصه ها و مشاوره تخصصی لازمه سرمایه گذاری در این عرصه است، چراکه در بازاری که امروز با بحران و نوسانات و چالش های فراوان مواجه شده، باید با علم و آگاهی و اطلاعات کافی و به روز ورود کرد.
مهندس عابدزاده تصریح کرد: عرضه محدود، رشد سریع قیمت ها، عدم هماهنگی و عقب ماندن نرخ دستمزد و نوسانات در نرخ ملزومات ساخت و سازمسکن از عوامل مهم ایجاد بحران در حوزه مسکن است که موجب شده در بازه زمانی کوتاه نرخ مسکن به شدت افزایش یافته و تولید آن با مشکلات عدیده مواجه شود.
لزوم جبران کسری 6 میلیون واحدی در تولید مسکن
مدرس حوزه مسکن در ادامه با مقایسه بازار مسکن با بازارهای سرمایه ای مثل بورس، خودرو و ارز، اظهارداشت: همانگونه که مسئولان دولت اعلام کردند ما سالانه به ساخت و تولید یک میلیون مسکن در کشور هستیم که درحال حاضر 400 هزار مسکن در حال ساخت است و 600 هزارواحد کم داریم، لذا اگر این رقم را در طول 10 سال گذشته محاسبه کنیم به یک کسری 6 میلیون واحدی می رسیم که باید جبران شود.
عدم تعادل در عرضه و تقاضا
وی افزود: بازارمسکن برخلاف سایر بازارها، صف تقاضا تعیین کننده رونق و رکود اصلی به حساب می آید و این تقاضا در سالیان اخیرافزایش داشته اما میزان عرضه به اندازه تقاضا نبوده است، لذا توجه به بازار مسکن به خصوص در شهرتهران برای ورود به این حوزه مهم است چون تغییرات و نوسانات نرخ مسکن معمولا تحت تاثیر مسقیم از بازارمسکن تهران است و تجربه نشان داده که ظرف یک یا دوماه تغییرات در تهران به شهرستان ها تعمیم داده می شود.
عابدزاده با اشاره به اینکه نیاز امروز مسکن در تهران، واحدهای 65 تا 75 متری است و این موضوع در شهرهای دیگربین 75 تا 100 متر برآورده شده است، اضافه کرد: با عنایت به روند کند تولید و ساخت و ساز در تهران و در صورت تداوم این رویه در چرخه بازار مسکن برای سالیان آتی به مشکلات عدیده به خصوص رشد قیمت مسکن برخواهیم خورد.
وی گفت: در5 سال اخیر نرخ مسکن 10 برابر افزایش داشته اما در مقاطعی نیز مثل دو سال گذشته شاهد ریزش در قیمت ها بوده ایم اگرچه این کاهش در واقع به نوعی تعدیل کم محسوب می شود چراکه نرخ ها در بخش مسکن به نوعی یک چسبندگی در حرکت به پایین داشته و عمدتا نرخ ها بالا می روند.
چرخه رو به رشد نرخ ها در حوزه مسکن
مدیرکل انجمن فیابسی خراسان رضوی چرخه بازار مسکن را به 4 دسته شامل رکودشدید، رکود اندک، رونق اندک و رونق شدید تقسیم کرده و یادآور شد: اگر نگاهی به زمان بندی چرخه بازار مسکن در سال های پس از جنگ تحمیلی بیاندازیم میبینیم که در چرخه اول از سال 68 تا 73 بیش از 7/3 برابر رشد در قیمتها از متری 27 هزارتومان به 100 هزار تومان رسیده و در ادامه پس از چند دوره چرخه ای در مقاطع زمانی 5 تا 6 ساله و روندی عجیب به نرخ متری 27 تا 30 میلیون تومان در چرخه فعلی رسیده ایم.
پیش بینی نرخ مسکن در سال 1405
عابد زاده با بینا اینکه روزانه 5/5 میلیارد تومان به نقدینگی اضافه می شود، گفت: دولت یازدهم و دوازدهم برای حل نرخ تورم، آن را به نوعی دوره های آینده پرتاب کردند لذا با توجه به جدول تورم و چرخه های روبه رشد نرخ ها در سال های اخیر، می توان اینکونه تحلیل کرد که نوسانات نرخ ارز و روند روبه فزونی قیمت مسکن موجب می شود که در دو یا سه چرخه آینده مسکن، حداکثر امکان تولید 500 هزار واحد در سال را داشته باشیم، بنابراین میانگین قیمت هر مترمسکن در سال 1405 متوسط 81 تا 116 میلیون تومان خواهد شد. البته باید اضافه کرد با عنایت به برنامه های تولید مسکن در دولت فعلی در صورت تداوم و تحقق آن ها و کنترل نرخ ارز و تورم، سال 1403 تا 1405 شاهد دوره رونق شدید مسکن نیز خواهیم بود.
