عرضه مسکن در فاز رونق

 ساخت مسکن در شهر تهران با پشت‌سر گذاشتن حداقل 9ماه رخوت و رکود، از ابتدای تابستان امسال فاز تازه‌ای از رونق را آغاز کرده و با توجه به عوامل برون‌بخشی موثر بر رفتار فعلی سازنده‌های مسکن، چشم‌انداز 4 ماه باقیمانده از سال92، حکایت از تداوم وضع موجود دارد.

در تهران طی 6 ماه اول سال92، برای 104 هزار واحدمسکونی جدید پروانه‌ساختمانی صادر شده که اگرچه در مقایسه با نیمه‌اول سال91 حدود یک هزار واحد کمتر است، اما روند ماهانه ساخت‌وساز طی سال جاری حکایت از تغییر اساسی حجم فعالیت‌ بسازوبفروش‌ها در دوران بعد از انتخابات ریاست‌‌جمهوری دارد.

 

ساخت‌وسازهای مسکونی از تیرماه امسال افزایش پیدا کرد و نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه واحدهای جدید در سه ماه تابستان92 به ترتیب 7درصد، 20 درصد و 43درصد نسبت به ماه‌های تابستان91 با افزایش روبه‌رو شده که این ارقام با توجه به شتاب‌صفر و گاهی هم منفی در دور موتور ساخت‌وسازهای پاییز و زمستان سال قبل و همچنین بهار امسال، نشان از جذاب‌شدن دوباره آپارتمان‌سازی در شهر تهران دارد.

 

اکنون در شرایطی رونق به بازار ساخت‌وساز برگشته که سازنده‌ها در طول سال‌های گذشته همزمان با نزولی‌شدن قیمت مسکن، تعریف پروژه‌های جدید و اخذ پروانه‌ساختمانی را متوقف کردند؛ اما امسال درست با شروع اولین موج کاهش قیمت در اوایل تابستان، ساخت‌وساز مشمول افزایش شده است.

تحلیلگران اقتصادی درباره این تغییر رفتار معتقدند: در شرایط کنونی، عواملی از بیرون بازار مسکن همچون سطح منفی نرخ رشد اقتصادی و همچنین آرامش میان‌مدت قیمت‌ها در بازار سکه و طلا، باعث تمرکز دوباره سرمایه‌ها در بازار ساخت‌وساز شده است.

 

عرضه جدید مسکن در تهران در سال90 برای اولین‌بار از مرز 200 هزار واحدمسکونی گذشت و رکورد رشد 53درصدی را ثبت کرد که البته آن زمان شائبه محدودیت‌های طرح‌تفصیلی که قرار بود در سال91 رونمایی شود، در تحریک سازنده‌ها نقش اساسی را برعهده داشت.

 

در سال91 نیز اثر اجرای طرح‌تفصیلی جدید در نیمه‌اول سال دوباره نمایان شد؛ طوری که در 6ماه، معادل یک‌سال، عرضه جدید به بازار تزریق شد؛ اما در نیمه‌دوم سال التهاب بازارهای موازی و همچنین نزدیکی به انتخابات، سازنده‌ها را از این نوع سرمایه‌گذاری بلندمدت واداشت.

 

در حال‌حاضر نیز تغییر مسیر ساخت‌وساز و افزایش حجم تقاضا در بازار پروانه‌های ساختمانی از یک‌سو منشا اقتصادی دارد و از سوی دیگر تجربه سال‌های انتخابات ریاست‌جمهوری در طول 20 سال گذشته نیز، رونق ساختمانی بعد از برگزاری انتخابات را تایید می‌کند.

در سال‌های 85 و 89 –سال‌های پس از انتخابات ریاست‌جمهوری- ساخت‌وساز در تهران رشد قابل‌ملاحظه‌ای را تجربه کرد؛ طوری که در سال85، عرضه جدید از رشد منفی 13 درصد سال84 به رشد مثبت 35 درصد رسید و در سال89 نرخ رشد از منفی 43 درصد سال88 به مثبت 43 درصد تبدیل شد.

 

تشریح وضعیت 6 ماه اول

 

 روند ساخت‌وساز مسکن بعد از رکودی حداقل 9ماهه، در اواخر تابستان امسال جان دوباره گرفت.

 

طبق آمار صدور پروانه‌های ساختمانی شهرداری تهران نمودار رشد تعداد پروانه‌های ساختمانی در سطح شهر تهران که در سه‌ماهه ابتدایی سال جاری به شیبی صفر درجه رسیده بود، با شروع فصل تابستان رشد صعودی خود را با سرعتی اندک آغاز کرد و در ماه پایانی تابستان یعنی شهریورماه به بالاترین سطح در مقایسه با یکسال قبل از آن رسید.

 

براساس این آمار تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در سطح شهر تهران در تیرماه بیش از پنج درصد نسبت به تیرماه سال گذشته رشد را تجربه کرده است. این رشد در مرداد ماه به بیش از 20 درصد در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته رسید و در نهایت ماه پایانی فصل تابستان با رشد 43 درصدی نسبت به شهریور ماه سال 91 بیشترین آمار ماهانه میزان ساخت وساز در نیمه اول سال جاری را از آن خود کرد.

 

برخی تحلیلگران بخش مسکن معتقدند کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار ارز و سکه به دلیل برقراری ثبات نسبی در این بازار در تابستان سال‌جاری نسبت به تابستان سال گذشته و همچنین ایجاد چشم‌انداز مثبت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن سبب شده تا روند ساخت وساز قدری بهبود نسبی پیدا کند.

 

 پس از رشد43 درصدی ساخت و ساز در بهار 91 که به دنبال اجرای طرح تفصیلی جدید در تهران شکل گرفته بود، شروع نوسانات صعودی بازار ارز و سکه در تابستان91 سبب شد تا بخش ساخت‌وساز با اقبال کمتری از سوی سرمایه‌گذاران مواجه شود. این روند نزولی رشد تا پایان سال گذشته همچنان ادامه داشت، تا اینکه در بهار سال جاری نمودار رشد ساخت‌وساز نسبت به سه ماهه ابتدایی سال 91 به صفر رسید و عملا حجم فعالیت‌‌های ساختمانی در بهار92 بدون تغییر افزایشی یا کاهشی، عملکرد بهار سال قبل را تکرار کرد. با این وجود با آغاز فصل تابستان و کاهش تمایل سرمایه‌گذاران به بازار ارز و سکه بازار ساخت و ساز قدری رنگ و بوی رونق به خود گرفت.

براساس آمار سازمان نوسازی شهر تهران در 6 ماهه نخست سال جاری برای 104 هزار و 337 واحد مسکونی پروانه ساخت صادر شده که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته(105 هزار و 78 واحد) هفت درصد کاهش داشته است. اگر چه روند ساخت‌وساز در 6 ماه نخست سال جاری نسبت به نیمه اول سال گذشته روندی نزولی داشته اما در سه ماه تابستان امسال نسبت به تابستان سال قبل به طور متوسط رشدی در حدود 20 درصد را ثبت کرده است.

 

در تیرماه سال جاری 16 هزار و 647 واحد مسکونی در پایتخت ساخته شده است که در مقایسه با تیرماه سال 91 بیش از چهار درصد رشد را ثبت کرده است.

در مرداد ماه نیز ساخت 16 هزار و 329 واحد مسکونی آغاز شد که نسبت به مدت مشابه سال گذشته 20 درصد افزایش داشته و در نهایت روند ساخت‌وساز در شهریور ماه اگرچه نسبت به دو ماه قبلش کاهش داشت، اما با رشد 43 درصدی نسبت به شهریور سال گذشته به 15 هزار و 174 واحد رسید.

 

واحدهای جدید در صدر

 

براساس آمار شهرداری تهران، از مجموع 104 هزار و 337 واحد مسکونی ساخته شده در نیمه اول سال جاری در سطح شهر تهران حدود 36 هزار واحد (معادل 34 درصد) در ازای تخریب واحدهای مسکونی، باید جایگزین عرضه‌های از دست رفته شود.

 

نتیجه رکود در صنعت و ثبات قیمت در بازارها

 

روند صعودی ساخت‌وساز که از ابتدای فصل تابستان آغاز شده و در ماه پایانی این فصل به اوج رسید در شرایطی است که مجموع ساخت‌وساز‌ها در 6 ماهه نخست سال جاری تقریبا نسبتی برابر با 6 ماهه نخست سال 91 را داشته است.

 

تحلیلگران بازار مسکن معتقدند آنچه شرایط کنونی بخش ساخت وساز بازار مسکن را رقم زده و منجر به رشد ساخت‌وساز‌ها با وجود کاهش قیمت‌ها شده است از شرایط اقتصاد کلان نشات گرفته است. به گفته آنان رکود بخش‌های تولیدی اقتصاد کلان منجر به رشد تقاضای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن شده و افزایش ساخت وساز‌ها را به وجود آورده است.

 

محمود جهانی تحلیلگر بازار مسکن با نگاهی به وضعیت کنونی ساخت وساز‌ها درباره علل افزایش روند ساخت‌وساز در فصل تابستان به «دنیای اقتصاد» گفت: نکته مهمی که باید به آن توجه کرد ارتباط بخش مسکن با اقتصاد کلان است. در شرایط کنونی که اقتصاد کلان دوران رکود را تجربه می‌کند بخش مسکن به عنوان متعادل‌کننده بخش‌های مختلف اقتصادی نقش ایفا می‌کند.

 

او ادامه داد: این در حالی است که در دوره‌های رونق اقتصاد کلان که در نتیجه رشد تولید و سرمایه‌گذاری اتفاق می‌افتاد، بخش عمده‌ای از منابع به سوی بخش‌های مولد اقتصادی همچون کشاورزی و صنعت تغییر جهت می‌داد.

 

جهانی با اشاره‌ای به وضعیت رکود اقتصادی از سال گذشته تاکنون تصریح کرد: در دوره‌ای که میزان تولید در سایر بخش‌ها کاهش پیدا می‌کند و فضای کسب و کار در کشور محدود می‌شود منابعی که از سایر بخش‌های اقتصادی آزاد می‌شوند به سمت بخش مسکن سرازیر می‌شوند.

 

او اضافه کرد: در چنین شرایطی بخش تولید مسکن رونق می‌گیرد تا شرایط کلی اقتصاد کشور چندان دچار افت نشود.

به گفته جهانی، با وجود شرایط فعلی اقتصاد کلان که دچار رشد منفی 6/5 درصد شده است روند رو به توسعه و گسترش ساخت‌وساز در بخش مسکن موضوعی کاملا طبیعی است.

 

جهانی در پاسخ به این سوال که در این صورت، چرا در فصل بهار رشد ساخت و ساز با وجود منفی بودن رشد اقتصاد کلان شکل نگرفته بود؟ عنوان کرد: واکنش بازار به مسائل بیرونی بخش مسکن با تاخیر و تقدم همراه است. به همین دلیل است که ساخت و سازها هنوز در فصل بهار با رونق مواجه نشده بود.

مدیرکل پیشین دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی با اشاره به وضعیت رشد قیمت‌ها در ماه‌های پایانی سال گذشته اظهار کرد: اگر نگاهی به زمستان سال گذشته داشته باشیم، به یاد می‌آوریم زمستان سال گذشته قیمت‌ها در بخش مسکن با رشد ناشی از تقاضا مواجه شد. این رشد قیمت در ماه‌های اول سال جاری نیز ادامه داشت، به همین دلیل می‌توان گفت رشد قیمت‌ها در این بازه زمانی در رشد صدور پروانه‌ها بی‌تاثیر نبوده است.

 

او در پاسخ به این سوال که معمولا سازنده‌ها به محض مشاهده کاهش قیمت‌ها از بازار ساخت وساز خارج می‌شوند، اما چرا در شرایط کنونی عکس این اتفاق افتاده است؛ یعنی با وجود کاهش قیمت‌ها در شهریور ماه سازنده‌ها به ساخت‌وساز روی آورده‌اند؟ گفت: موضوعی که رفتار سازنده‌ها را در بازار شکل می‌دهد فقط محدود به عوامل درونی بخش مسکن نیست، بلکه در واقع رفتارهای تولید‌کننده‌ها تابع عوامل بیرونی بخش مسکن نیز است.

او افزود: لذا تاثیرگذاری عوامل بیرونی بخش مسکن تناقض میان افزایش تقاضای ساخت‌وساز و کاهش قیمت مسکن را رفع می‌کند.

 

ادامه رونق در ساخت وساز

 

این کارشناس بازار مسکن در مورد چشم‌انداز ساخت‌وساز تا پایان سال نیز به «دنیای اقتصاد» گفت: به نظر می‌رسد بازار مسکن در بخش تولید با رشد همراه باشد و روند صعودی ساخت‌وسازها همچنان ادامه پیدا کند، اما اینکه اندازه رشد تولید تا چه حدودی باشد و آیا این رشد به یک رکورد جدید ساخت وساز در مقایسه با دو سال گذشته تبدیل می‌شود یا خیر به شرایط اقتصادی و تصمیم‌گیری‌های کلان بستگی دارد. او تاکید کرد: در شرایط کنونی به نظر می‌رسد احتمال مثبت شدن نرخ رشد اقتصاد کلان قدری ضعیف شده است البته طبق اظهارات رییس کل بانک مرکزی احتمال به صفر رسیدن رشد اقتصادی محتمل‌تر خواهد بود.

جهانی ادامه داد: در این صورت رکود در شرایط کلی اقتصاد کشور ادامه‌دار می‌شود و زمینه رشد تولید در بخش مسکن بیشتر فراهم می‌شود و در نتیجه تقاضای سرمایه‌داری در این بازار افزایش پیدا می‌کند.