موقعیت بازار مسکن در شرایط بسیار بحرانی قرار گرفته‌‌است

به گزارش سراج24، براساس آخرین گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در فروردین ۹۸ در تهران حدود ۱۱ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان است که نسبت به ماه مشابه سال گذشته حدود ۱۰۴ درصد رشد کرده است. این یعنی خرید و فروش مسکن در پایتخت به قیمت هر مترمربع ۵ میلیون و ۵۲۸ هزار تومان، بیشتر شبیه خوابی است که آخرین بار در فروردین پارسال دیده شده است.
بهراد مهرجو| تا چند سال قبل بورس به عنوان «دماسنج» اقتصاد ایران لقب گرفته بود ولی طی دو سال گذشته این نشانگر وضعیت عمومی اقتصاد ازکارافتاده و میزان و تعداد معاملات بازار سرمایه، تصویر دقیقی از موقعیت کلی اقتصاد ملی نشان نمی‌‌دهد. همزمان بازارهای دیگری مانند مسکن تبدیل به آیینه‌‌ای برای انعکاس تصورات ذهنی شهروندان ایرانی شده ‌‌است.
مردم ایران مسکن را به‌عنوان کالایی سرمایه‌‌ای تلقی می‌‌کنند. همین ذهنیت فروشندگان را وادار می‌‌کند براساس دریافت‌‌شان از آینده اقتصادی کشور و سنجش شرایط عمومی بازارها اقدام به نرخ‌‌گذاری بر دارایی خود کنند. بررسی‌‌های میدانی نشان می‌‌دهد طی دو سال گذشته نرخ‌‌گذاری مسکن بیش از گذشته از سلیقه قیمتی مالکان نشات گرفته‌‌است. به طوری که در مناطق خاصی از تهران مانند منطقه ۵ درباره قیمت هر متر آپارتمان در یک محله و با شاخص‌‌های تقریبا یکسان تقاوت قیمت تا بیش از ۳ میلیون تومان هم گزارش شده‌‌ است.
بررسی اطلاعات موجود بر روی سایت «دیوار» به عنوان یکی از مراجع خرید و فروش خانه، تایید می‌‌کند نسبت آگهی‌‌های فروش توسط افراد به جای بنگاه‌‌های معاملات مسکن رشد بیش از ۵۰ درصدی در قیاس با سال گذشته داشته ‌‌است. بررسی روند قیمت‌‌ها اثرات تغییر ذائقه کنشگران بازار مسکن را نشان می‌‌دهد به طوری که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در سال ۹۶ حدود ۴ میلیون و ۶۵۰ هزار تومان برآورد می‌‌شد. همین عدد با ۶۶,۸۸ درصد رشد به قیمت ۷ میلیون و ۷۶۰ هزار تومان در سال ۹۷ رسید.
در همین دوره زمانی سکه بهار آزادی با رشد قیمتی ۱۶۰ درصدی، دلار با رشد قیمتی ۱۶۴ درصد و یورو با رشد قیمتی ۱۶۳ درصدی همراه بوده‌‌اند. همزمان هزینه‌‌های زندگی مردم هم رشد پیدا کرد به طوری که طی یکسال نرخ تورم به ۲۸ درصد رسید. شاخص بهای تولیدکننده در ده ماهه سال ۹۷ به نسبت مدت مشابه سال قبل ۳۸ درصد رشد پیدا کرد و شاخص بهای کالاهای صادراتی هم طی همین مدت ۱۶۰ درصد بیشتر شد. موقعیت بازار مسکن طی یک ماهه سال ۹۸ ناگهان تغییر مسیر داد و اثرات رفتارهای ما‌‌ه‌‌های پایانی سال گذشته در نرخ‌‌گذاری‌‌های فروردین انعکاس یافت.

بازار مسکن بی‌‌منطق است؟
متوسط قیمت معامله هر متر مربع آپارتمان در ماه اول سال ۹۸ و در تهران به هر متر مربع ۱۱ میلیون تومان رسیده ‌‌است. براین اساس میزان رشد قیمت‌‌ها در قیاس با مدت مشابه سال قبل بیش از ۴۰ درصد بوده‌‌ است. این درحالی است که هیچ‌‌کدام از متغیرهای اقتصادی طی این زمان با اینگونه رشد همراه نبوده‌‌اند. قیمت دلار رشد آهسته‌‌ای داشته، بهای سکه نوسان چندانی نیافته و قیمت مصالح ساختمانی متناسب با دلار افزایش پیدا کرده ‌‌است.
روند نرخ‌‌گذاری در تمام بازارهای مالی و صنعتی تابعی از نوسانات نرخ ارز و تحولات پیرامونی است و توسط بازار جهت حرکت آن تعیین می‌‌شود. اما وضعیت در بازار مسکن به شکل دیگری است. ۹۵ درصد ساخت‌‌وسازهای بازار مسکن مربوط به «افراد» است و تنها ۵ درصد توسط «شرکت‌‌ها» انجام می‌‌شود. مالکان نیز در بازاری غیرمتشکل و براساس معیارهای پراکنده درباره نرخ‌‌گذاری واحدهای مسکونی خود تصمیم می‌‌گیرند. این افراد قیمت‌‌ها را برمبنای تابعی از فهم‌‌شان از موقعیت اقتصادی کشور و شرایط جاری زندگیشان تعیین می‌‌کنند. رشد قیمت دلار و سکه به مالکان ساختمان این پالس را داده که همه چیز گران شده، تورم رکورد زده و برای جبران این هزینه‌‌ها آنها نیز باید بر قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان در اختیارشان اضافه کنند.
این درحالی است که چنین فهمی از وضعیت اقتصادی ایران منطبق بر واقعیت‌‌های موجود نیست. شرایط حاکم براقتصاد به‌خصوص پس از تحریم‌‌های اخیر نفتی بسیار بحرانی‌‌ است ولی بازتاب این وضعیت در بازار مسکن به‌‌آشفتگی و دست‌‌پاچگی دامن زده‌‌است. برآوردها نشان می‌‌دهد ۶۲ درصد جمعیت ایران مالک هستند و ۲۲ درصد از جمعیت کشور مستاجر‌‌اند. طی سه سال گذشته تعداد مالکان با ریزش ۲ درصدی همراه بوده‌‌است. در این موقعیت جمعیت ۶۲ درصدی که کمتر از ۲۰ درصد آنها به صورت فروشنده در بازار مسکن حضور دارند، با تحلیلی شتاب‌‌زده از آینده اقتصاد ایران، ذهنیتشان را به کل اقتصاد ایران و به‌خصوص ۲۲ درصد مستاجر القاء می‌‌کنند. موقعیت فعلی بازار مسکن نمونه مشخصی از «سرگیجه» اقتصادی است.

قدرت خرید رشد داشته‌‌است؟
متوسط درآمد طی سال ۹۸ بین ۱۰ تا ۳۰ درصد برای اقشار مختلف رشد پیدا کرده‌‌است. این میزان تقریبا با تورم میانگین سال گذشته برابر است ولی امکان هیچ پس‌‌اندازی را به افراد نمی‌‌دهد. ۴,۵ میلیون نفر از جمعیت سرپرستان خانوار کشور کارمندان دولت و حاکمیتی به شمار می‌‌آیند. این عدد با احتساب نیروهای مسلح به ۸.۵ میلیون نفر می‌‌رسد. بیش از ۴ میلیون نفر از جمعیت سرپرستان خانوار کشور هم در بدنه صنفی کشور حضور دارند و یک میلیون نفر از جمعیت شاغلان شرکت‌‌داری می‌‌کنند. ۱۱ میلیون نفر از جمعیت کشور را نیز کارگران تشکیل می‌‌دهند. گروه اول، دوم و آخر در دسته بخشی از جامعه جای می‌‌گیرند که وضعیت درآمدیشان تابع تصمیمات دولت درمورد مزد است. این گروه‌‌ها برمبنای رشد ۶۶ درصدی سال گذشته قیمت مسکن و افزایش ۴۰ درصدی یک‌‌ماهه ابتدای امسال قدرت خرید مسکن را از دست داده‌‌اند.
برآورد نشان می‌‌دهد که این گروه در میانه دهه هشتاد با پس‌انداز یک سوم از درآمدشان و بعد از یازده سال امکان خرید مسکن داشتند ولی با همین محاسبات و میزان پس‌‌انداز آنها اکنون پس از ۵۷ سال شرایط خرید مسکن پیدا می‌‌کنند که البته در این بازه زمانی با ادامه رشد قیمت مسکن، این گروه تا پایان عمر امکان خرید مسکن را نخواهند داشت. طی سال گدشته با اینکه میزان پرداخت تسهیلات بانکی ۱۶,۴ درصد رشد داشته ولی تنها ۴.۸ درصد از این تسهیلات به بخش‌‌ مسکن رسیده‌‌است. این اطلاعات تایید می‌‌کند صف دریافت وام مسکن هم به دلیل ناامیدی شهروندان برای تامین هزینه‌‌های خرید کوتاه‌‌تر شده ‌‌است. درحال‌‌حاضر وام مسکن برای خرید آپارتمان ۷۰ متری در تهران تنها پوشش یک دهم از کل قیمت را می‌‌دهد درحالی‌که قدرت وام مسکن تا سه سال قبل نزدیک به نیمی از قیمت آپارتمان خریداری شده در تهران بود.

معامله نمی‌‌کنند؟
دو عدد به صورت دقیقی وضعیت بازار مسکن را ترسیم می‌‌کنند: «تعداد معاملات مسکن در تهران ۳۲ درصد کاهش و قیمت معاملات ۱۰۴ درصد رشد داشته‌‌است.» بیشترین تعداد معاملات مسکن در شهر تهران مربوط به اردیبهشت ماه سال قبل است. یعنی در بازار زمانی که هنوز بحران ارزی در کشور به پا نشده‌‌ بود. از این تاریخ تا پایان سال، قیمت مسکن به تابعی مطلق از نرخ دلار تبدیل شد و ماه‌‌به ماه قیمت‌‌ها رشد پیدا کردند. سال گذشته در شهر تهران تنها ۱۱۳ هزار معامله مسکن به انجام رسید. این درحالی است که سهم اسمی تقاضای تهران از بازار مسکن و برمبنای تعداد ازدواج‌‌های ثبت شده حداقل ۲۰۰ هزار مورد است. این اعداد نشان می‌‌دهند موقعیت بازار مسکن به عنوان موتور محرک حداقل ۷۰۰ صنعت وابسته دیگر در شرایط بسیار بحرانی قرار گرفته‌‌است.

انتهای پیام/